西安2020房价暴跌?2019年了,西安房价会降下来吗?||西安地产观察 幸福里买房

发布时间:2019-12-09 08:56:32 来源:贞观关键词 : 西安2020房价暴跌
2019年了,西安房价会降下来吗?||西安地产观察
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原文标题:2019年了,西安房价会降下来吗?||西安地产观察
原文发布时间:2019-03-19 16:12:32
原文作者:贞观。
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2019年了,西安房价会降下来吗?


与2018年的炙热相比,2019年开春的西安楼市看上去稍显冷清。

楼市的变化往往容易引出各种因果颠倒的揣想。3月里,「贞观」发布的一篇网友对房地产市场的观察稿——《从门庭若市到看看再说,西安楼市只用了多半年》,引来各种观点的跟帖无数。

短短一两年时间里,西安楼市的变幻之激烈超过过往十年,也因此格外牵引着无数已经或者将要立身在这座城市的普通人的心。站在普通购房者的角度,囿于个人的视野有限,特别是在类如公摊面积计量、精装房标准这类新政策层出不穷,夹杂着本地经济结构、人口的购买力以至主政官员的调整等等不同声音,有时候很难对房价的走向做出完全理性的判断。


2019年了,西安房价会降下来吗?


由此,「贞观方桌」发起了一场主题为《西安地产观察》的闭门讨论,我们邀请到了在西安从事房地产行业的几位资深人士,他们是绿城房产集团西安公司总经理高晓东,星河湾集团西安公司总经理李捷,康桥地产西安公司总经理卫东,房讯网西安公司总经理、【地产房剑】创始人王涛等。既有深耕多年的资深从业者,也有外埠视角的观察者。

我们试图透过这些纷繁的信息,对影响到西安楼市的变量进行深入了解,也希望能为读者在作出必要的判断时提供更多元的参考视角。

切入主题,这次会议的探讨主题有以下几条:

1.当下西安房地产市场的现状及需求情况?

2.城改、棚改政策对西安房地产市场的影响?

3.精装房、公摊面积计算等新政策是否会对房价产生影响?

4.西安的二手房市场交易实际情况怎样?

5.主要领导的调整对西安房价的影响大吗?

6.西安未来房价的走向预判?

贞观:当下房地产市场的现状及需求情况怎样?

王涛:我们每天都在和购房者交流,聊他们的需求,也推荐一些楼盘,最近有几个比较明显的感受。

首先从市场需求来说,目前需求量很大,而且春节后每天的咨询量很明显大于节前。但这期间有一个明显的变化,很多人是在观望,挑来挑去。举一个例子,有一个购房者一两周前在秦汉那边已经交了两万的定金,但主要领导调整的消息一出来,他直接不买了。市场上确实有一些观望情绪,但需求本身没有问题。

一个插曲是,16年、17年那时候买的房现在陆续进入交房时间,这段时间里投诉特别多。特别是在限价的影响下,降标比较严重。现在很多购房者也特别专业,他们把宣传资料都拍了证据,就是为了后来投诉,未来这类问题随着交房会增多。

根据统计,1、2月份西安结束线上登记的36个楼盘,有12个楼盘意向登记人数大于房源数量,需要摇号,这12个楼盘中有三分之二单价在1.3万以下,也就是说目前市场上1.3万以下是刚性需求,特别火爆。

剩下24个不需摇号的楼盘又有三分之二的单价都在1.5万以上。特别是这段时间,洋房这类的产品还有一些高端产品,相对来说去化压力比较大。主城区外围的郊区楼盘受影响也比较明显,很多楼盘首付分期又出来了。其实并不是新事物,几年前市场不好的时候就有,最近又出来了,但目前主要是在高陵、临潼这些区域。

贞观:城改、棚改政策对西安房地产市场的影响?

高晓东:拿西安和杭州对比,2007年-2017年,十年时间,西安的住宅市场价格从总体均价5、6千/㎡涨到了突破9000元/㎡的均价;而杭州滨江区的房价从8千/㎡涨到了4万/㎡。为什么会造成这种现象,西安的经济活跃度是一方面,更多的与西安土地的供应结构,城改项目过多,有直接的关系。

西安房价上涨的另外一个支撑点,取决于城改政策的执行力度。十年前,西安的城市中心改造,由企业所主导,在当时是独树一帜的全国典范,有一定的带动性,但十年之后很难去评价是好是坏。

比如,城墙边的旧改项目实施难度非常大,整个旧棚改的成本,一平方米在一万左右,建设量大、成本高,加上政府对住宅的控制,住宅体量占比不能超过整个物业占比的55%-60%,要大力发展商业、科创类物业,导致房企的投入非常大。早两年西安的房价来讲无法支撑高昂的拆迁及开发成本。现在,西安的住宅房价已经突破13000元/㎡,刚好处于瓶颈,如果突破了会有改变,但现在还没到那个点。

2017年政府层面做了土地的集中收储,外围企业陆续退出土地一级市场,土地一级市场由政府下设的平台公司主导。实际上这种做法浙江十五六年前就在做。由政府来主导棚改城改,土地集中收储以后,进行招拍挂,直接导致土地成本提高,房价随着土地成本的上涨进一步上涨。

李捷:旧城改造是很好的城市向上发展政策。对缓解供需矛盾、提高居住品质、改变城市面貌,都有好处。现在很多西安本地的开发商也确实在整理一些土地,但真正要进入市场,还是会面临一系列问题。

土地资源稀缺带来的矛盾,深圳也曾经历过,曾经一度困扰了很多深圳的开发商,包括想进入深圳的开发商。

深圳是什么时候从这里面解套的呢?当市场价格,涨到足以解决原来历史纠纷造成的价格差异的时候。西安将来也会面临这个状况。政府今年实际已经逐步加大了历史用地的盘查和推向市场化,只是对西安来说还需要一点时间,首当其冲地是解决原来历史遗留的问题。

但是时间越久,成本越高。市场价格到底是否足以平衡原来的产权纠纷和债务,这是一个问题。这也导致这些土地能不能尽快进入市场,缓解供需矛盾。

卫东:从城改难点来看,政府如果不主导,并购的过程中会发生很多问题,大多都是诚信问题。和郑州相比,当时政府配合的力度特别大,城改项目进行得很快,几乎在这个过程中,没有像我们沙井村这样的大的有名的根本就拆不动的村子。沙井村这么好的位置,还拍过电影,城改的位置比较好,拆下来成本比较高,结构性差异也高。

去年我们跟踪了几块地,主城区的地越来越少,地价越来越高,过去我认为地理位置不怎么好的地方,现在都是7500-8500,这样搞下来加成本就一万四五了。

贞观:目前各大房企在拿地策略上有什么变化?

高晓东:西安去年土地市场单就涉宅用地而言,成交金额是562亿,今年一月份涉宅用地成交金额就147亿,情况比去年要好。城改政策推行后,估计今年涉宅用地规模会超过一千亿。对于一些优质的土地,各大房企都不会放弃机会。目前全国TOP20品牌房企都进驻西安,土地获取意愿强烈,土地市场还是比较热。

贞观: 精装房、公摊面积计算等新政策是否会对房价产生影响?

卫东:目前精装房政策缺乏实施细则,刚需房、刚改、改善型客群对标准的理解也各不相同,造价成本也不一样。如果没有一个标准或者范围,很容易造成后期精装房大面积投诉。估计未来会出台一些细则,但在政策比较模糊的情况下大家对买房、卖房会有很大分歧。新的政策出来,但是配套细则没出来,也会对市场造成一个比较大的影响。

公摊面积改套内面积,目前还是征求意见稿。这就是一个简单的计算口径的改变,影响不大。

李捷:限价也应按套内和建筑面积的差异来算,否则市场价格计算标准就不相同了。对整体房价没有实质影响。公摊面积多少,有专门的测绘规范,并不是由房企来决定的。

贞观:西安的二手房市场交易实际情况怎样?

卫东:西安的二手房可能这段时间还会往下走。例如曲江、高新这些地理位置好、配套好的区域,二手房价与新房价格形成倒挂,但目前整个二手房是呈现下行趋势,好多二手房公司也在面临重新洗牌,从这点也能看得出来。二手房市场的活跃度,代表一个城市的活力。

贞观:主要领导调整对西安房价的影响大吗?

高晓东:和全国其他强二线城市相比,西安目前还处于洼地,这是吸引众多房企进驻西安的重要因素。但一个城市发展的后劲最终还是要看产业,如果没有支撑性的产业,人口进来以后带来的更多的是压力。

李捷:如何留住人才,如何让这些人有购买能力和意愿,愿意在这个城市持续生活,这个才是重点。深圳的面积跟西安没法比,但一个南山区就有150家世界五百强,密度特别高,比如130万平米的深圳湾创业园,会议室配置很充足,活力特别强,它创造的产值远远超过许多城市,它的源动力是高新科技的发展。

这些优势,西安也有。西安的人才基础、科技产业基础、制造业基础,都是很多城市无法比拟的,这些基础加以好好利用,能让西安成为未来中国新的增长点,也会有越来越多的人才集中到西安。

企业当然会有些担心。17年以后相继出台了一些土地政策,后面是否会落实,或者方向会不会变,这是房企比较担心的点。

贞观:西安未来房价的走向预判?

李捷:首先2018年西安市的GDP数据将近8450亿,人口的增加也过千万。对于城市定位,不管是国家中心城市,还是一带一路起点,城市吸引力增强,这种大的氛围一定会促成房地产市场的稳健。居民收入提高后对各种生活品质,尤其是居住品质的要求也在提升,质和价一定是对应的。

高晓东:去年7月31日的中央政治局会议对房地产的影响较大,按照普遍市场预期,2019年一季度会有延续低迷的市场行情,但从西安1、2月份的楼市表现来看,交易量明显好于预期。

如果说“三年清零计划”(注:指《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案(2018-2020)》)力度加大,2019年会释放出大量的刚需购买力,对刚需市场有一个较好的支撑。随着目前市场发展成熟度提升,加上一些改善型需求量的释放,我们预计2019年整体市场行情比2018年四季度会好一些,至少不会低于18年四季度的市场行情。

从另外一个角度来说,去年西安土地市场涉宅用地楼板价是2457元/㎡,从今年一二月份土地市场来看,楼板价达到3875元/㎡,上涨了1400多块钱。土地是生产资料,作为生产资料的土地价格的上涨,也会影响房价的上涨,但受政府限价政策和项目开发进度的影响,价格的上涨应该是平缓上涨和滞后上涨。

文字整理:奇奇、米花

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